¿Por qué no bajan los pisos? Gobernantes y banqueros se alían para evitar un desplome
@Carlos Sánchez – 10/10/2008
Primero, los datos. Resulta que en EEUU los precios de la vivienda –según el índice Case-Shiller– han caído un 17% en los últimos doce meses (julio sobre julio). Este índice recoge información estadística sobre la evolución de los precios en 20 grandes ciudades de EEUU, y pasa por ser el más fiable sobre lo que sucede en el mercado inmobiliario estadounidense. Como toda estadística, puede ser criticable, pero hoy por hoy es la más representativa.
En el Reino Unido las cosas no son muy distintas. El índice Nationwide -uno de los más utilizados- refleja un descenso anual (septiembre sobre septiembre) equivalente al 12,4%, lo que da idea de la intensidad del ajuste inmobiliario. Teniendo en cuenta el efecto de la inflación, esto significa que en términos reales los precios de las casas han caído entre un 15% y un 21% en ambos países. Se trata de una media, por lo que en algunas zonas el recorte ha sido, incluso, mayor.
Como se sabe, EEUU y Reino Unido han vivido en los últimos años una burbuja inmobiliaria similar a la española, pero he aquí la paradoja. Los precios de la vivienda en España se resisten a bajar, y ello pese a la espectacular caída de la demanda, provocada tanto por la subida los tipos de interés como por las dificultades para obtener un préstamo. Vayamos de nuevo a los datos. Según el Índice de Precios de Vivienda -que publica Estadística- los precios de los pisos han descendido un 0,3% en el último año (segundo trimestre sobre segundo trimestre), como se ve muy por debajo de lo que ha ocurrido en los dos países anglosajones anteriormente citados.
El precio no sólo ha caído de manera irrelevante teniendo en cuenta las circunstancias del mercado, sino que lo ha hecho de manera dispar. Mientras que el importe medio de la vivienda de segunda mano ha retrocedido un 4,9%, los pisos nuevos han desafiado a las leyes más elementales de la economía. No sólo no han bajado, sino que han subido un 5,3% (por encima incluso de la inflación), lo cual no deja de sorprender en un contexto de destrucción de empleo y de restricción del crédito. Aunque pueden existir razones metodológicas que expliquen en parte lo sucedido (los precios de la vivienda en el momento de la escritura corresponden a lo pactado entre comprador y vendedor hace ahora 18 o 24 meses), lo cierto es que sorprende la escasa elasticidad del precio de la vivienda a las circunstancias de mercado. En cualquier caso, mucho menor que en otros países. No se trata de un fenómeno nuevo. Históricamente, como dice un conocido urbanista, el precio de la vivienda ha bajado en España menos que en el resto de los países desarrollados, “probablemente debido a que siempre se ha visto la vivienda en propiedad como una especie de hucha familiar hacia la que se han destinado todos los ahorros”.
Inmuebles inmunes
Se trata, sin embargo, de un fenómeno verdaderamente peculiar que no deja de sorprender a muchos analistas extranjeros: en España los precios de los inmuebles son prácticamente inmunes a la caída de la demanda, al contrario que en el Reino Unido o EEUU. ¿Tenemos en ciernes algún Premio Nobel de Economía? No parece que vayan por ahí los tiros.
Se equivoca quien busque una respuesta económica a lo que ocurre en el mercado de la vivienda. Los precios de las casas no bajan, precisamente, por que no hay mercado. Ahí está la paradoja. Las causas parecen tener más que ver con la existencia de una especie de pacto de sangre (o de silencio, según se mire) entre la clase política, la autoridad monetaria y el mundo del ladrillo y de la banca para que no baje el precio de los activos inmobiliarios más allá de lo que se considera razonable. Lo cual es especialmente preocupante teniendo en cuenta que el Banco de España ha estimado que la vivienda está sobrevalorada en más de un 20% respecto a su valor de equilibrio.
Con esta estrategia, se pretende evitar una situación parecida a la que ocurrió en Japón a principios de los 90, cuando el desplome del inmobiliario se llevó por delante establecimientos financieros que en su balance contaban con hipotecas que valían menos que las propias casas a precio de mercado, lo que les obligó a depreciar el valor de sus activos para dar una imagen fiel de su patrimonio. Es como si en lugar de dar una hipoteca sobre el 80% de valor de tasación de un inmueble se hubiera concedido sobre el 120% o el 130% (como, por cierto, ha ocurrido en EEUU con las hipotecas subprime). Imagínense la situación. La garantía hipotecaria (el valor del piso) es inferior a lo que se refleja en libros, lo que desde luego crea un problema tanto para el banco como al propietario, que está pagando intereses por algo que vale menos de lo que recibió prestado.
Ni que decir tiene que los paganos de esta situación son los ciudadanos que quieran adquirir una vivienda, incapaces de comprender por qué los pisos no bajan de forma relevante cuando la economía está al borde de la recesión.
Y aquí entra la perversión del sistema actual: bancos y cajas de ahorros prefieren engordar su patrimonio inmobiliario (convertirse en la primera inmobiliaria del país) antes que sacar las casas al mercado al mejor postor, lo que exigiría un recorte de precios. Un dato puede ilustrar la naturaleza del problema. Los créditos dudosos vinculados al sector inmobiliario (con garantía hipotecaria) equivalían en el segundo trimestre del año a 9.022 millones de euros, es decir el triple que hace apenas un año (2.282 millones de euros).
Sanear el balance
La lógica económica diría que cualquier entidad que se queda con un piso debe tener prisa por venderlo para sanear su balance (sobre todo en estos tiempos que corren), pero la realidad es muy distinta. La oferta de viviendas apenas ha crecido por esta vía. Y eso que la demanda sigue ahí. Por mucha crisis que haya, cada año se crean en España, según la EPA, unos 420.000 hogares, que podrían tener acceso a viviendas más baratas con una línea de financiación pública a precios de mercado. Se evitaría de esta manera que los españoles sin vivienda tengan que subvencionar a quienes sí tienen oportunidad de comprársela. Con ello, se alimentaría el ciclo inversor y, por lo tanto, el empleo.
No se trata de un asunto menor. Los 9.000 millones de euros que tienen lo bancos en mora equivalen al valor de unas 60.000 viviendas que deberían salir al mercado para abaratar precios. No se ha hecho, precisamente, para evitar una depreciación de sus activos. Las pujas que se han hecho hasta ahora son simbólicas.
En coherencia con esta estrategia, la banca ha asumido que es mejor negociar con las inmobiliarias (incluso en algún caso entrando en su capital) antes que instar a unas suspensión de pagos, algo que iría contra su balance. Evidentemente, no en todos los casos.
Martínsa-Fadesa cayó, y lo mismo le ha sucedido a otras muchas inmobiliarias pequeñas, pero como regla general la banca ha apostado por ejecutar los créditos impagados, con lo que evita que la sociedad en dificultades se vea obligada a acudir a un concurso de acreedores. Una suspensión de pagos obligaría a la empresa afectada a desprenderse de parte de sus activos para pagar sus deudas, pero esto no ocurre simplemente por una razón: la banca acreedora prefiere quedarse con esos activos antes que depreciarlos. Algunos economistas consideran que estamos ante una especie de morosidad encubierta que no aparece en las estadísticas oficiales. Tampoco se trata de un asunto menor. Las inmobiliarias deben a los bancos 313.176 millones de euros, de los que 6.203 millones están ya en mora (seis veces más que hace un año). Y si de pronto el valor de esos activos (con garantía hipotecaria) cae un 20 o un 30%, el daño para su patrimonio es evidente. No hay auditor que autorice tasar esos activos muy por encima del valor de mercado.
Según los expertos, otro factor puede estar influyendo en la resistencia de los precios a bajar en línea con lo que sería razonable en un contexto macroeconómico como el actual. La mayoría de los gobiernos autonómicos ha alcanzado acuerdos con los promotores inmobiliarios con el fin de reconvertir la vivienda libre en otra a precio concertado, lo que significa que el valor de las promociones tiene un suelo que no se puede sobrepasar. Una medida que impide que el mercado funcione, en este caso con el objetivo de favorecer a quienes quieran comprar una vivienda. En una palabra, no puede haber demanda cuando la oferta potencial no se adecua a la realidad económica por intereses de parte.
